去年，刘先生到某楼盘看房，售楼处业务员推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。刘先生很满意，决定买下该房产，在签订《商品房预售合同》时还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权）”。

今年交房时，刘先生发现所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。经向规划部门了解后才知道，原来所谓的“花园”其实就是一楼阳台外的公共绿地。刘先生还能取得“花园”的专有使用权吗？他该如何维权？

解析：

福建闽众律师事务所吴文超律师：刘先生不能取得“花园”的专有使用权，但刘先生可以要求解除合同，并且要求开发商承担违约责任。

根据《中华人民共和国民法典》规定，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。“明示属于个人”，必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

本案中，刘先生无法对一楼“花园”享有专属使用权，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验。结合刘先生的购房目的，他可以以合同目的不能实现为由要求解除购房合同，要求开发商返还购房款及利息并承担《商品房预售合同》中的违约责任。

法条：

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，当事人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条： 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

福州晚报记者 叶智勤