法律明确规定租赁期限最长不得超过20年，但当事人在租赁合同中约定20年期限届满后，以保证金抵扣租金方式再续租5年，此类约定是否有效？近日，台江法院审理一起房屋租赁合同纠纷案，认定此类规避法律上限的约定无效。

2005年7月，鲜果公司与吴先生签订房屋租赁合同，将台江区一处店面出租给吴先生，租期20年，至2025年7月到期。合同约定，吴先生一次性缴清20年租金及履约保证金。合同特别写明，20年租期届满后，若吴先生选择不退还保证金，可继续使用店面5年，保证金直接抵扣该5年租金，无需另行缴费。合同签订后，吴先生足额支付了全部款项。

2025年8月，鲜果公司以租赁期满为由诉至法院，要求吴先生腾空返还店面并支付房屋占用费。吴先生辩称，该续租条款独立于原租赁合同，属于附条件生效约定，到期达成条件即形成一份全新租赁合同，并非原租期延续。

台江法院审理认为，案涉条款预先确定续租期限、租金，实质是以保证金折抵租金，提前锁定20年期满后的5年租赁，变相将总租期拉长至25年，违反《中华人民共和国民法典》相关强制性规定，该续租约定应属无效。一审判决后，吴先生腾退店面，并按原租金标准支付了房屋占用费。随后，吴先生不服上诉，福州中院二审驳回上诉，维持原判。

法官介绍，租赁合同仅临时转移财产使用权，法律设置20年租期上限，目的是防止债权物权化；不少当事人试图通过保证金抵租、预先承诺期满续签等方式，规避租期限制，这类约定并不能产生合法续租效力。（记者 林春长 通讯员 周巧玲）