今年以来，晋江开展住宅小区物业管理精细化考评364个（次），责令更换物业项目经理43名，限制15家物业服务企业承接新的业务，清退7个考评“未达标”小区的物业服务企业，物业行业秩序有效规范、履约能力稳步提高，群众满意度明显提高。开展住宅小区管理品质提升专项行动以来，晋江围绕“四升一降”目标，以创建“美好家园”示范小区为突破口，通过“长牙齿”的精细化考评，推动物业服务企业“优胜劣汰”，构建“机制提优、监管提效、服务提质、自治提能、安全提档”的“五维联动”小区治理格局，探索出一条可复制的基层善治晋江路径。

以精细化考评实现“优胜劣汰”

作为晋江第一批人才安置小区，梅岭街道仙格小区业主近年来饱受物业管理不到位之苦，去年11月原物业服务企业因考评不达标被按程序表决清退后，小区迅速选聘新物业企业，开展小区环境提升及消防系统改造等一批品质提升项目，让业主们在过去这一年切实看到变化、得到实惠。

物业服务差、退出难，是困扰许多小区的民生顽疾。回应民生期待、聚焦有效破题，今年晋江修订完善出台住宅小区物业管理精细化考评方案，细化客户服务、秩序维护、环境卫生等6大方面269个评分项，并制定负面清单，明确将“消防管网一关了之”“物业管理人员谋取不正当利益纵容业主违规装修”等7种行为列入“一票否决”项，倒逼物业服务企业诚信经营、提供“质价相符”的服务。

针对以往镇街监督物业企业“缺乏抓手”的问题，晋江将小区物业管理考评权力赋予镇街，打破以往“企业选择性参评、年底集中考评、一年一评”的传统模式，率先采用“双随机”机制，不定时抽取住宅小区和物业管理专家进行常态化考评，有效杜绝物业企业临时突击迎评的现象。同时，晋江推行镇街全覆盖和市级差异化相结合的“双轨并行”考评模式，对信访突出、物业管理效果差的住宅小区实行差异化考评95次，实现对全市住宅小区穿透式监管，彻底改变物业服务企业每年“一考定终身”的心理。

“我们树立奖优罚劣、优胜劣汰的鲜明导向，支持履约能力强的物业企业做大做强，倒逼物业服务差的物业企业退出晋江市场。”晋江市住建局相关负责人表示，在持续创新优化小区物业管理精细化考评模式的基础上，晋江强化考评结果运用，对考评结果为四星级、五星级小区的物业服务企业和项目经理给予通报表扬、推荐评优评先和信用加分；对考评“未达标”小区的物业服务企业采取严厉的惩戒措施，督促属地镇街按程序清退出所服务的小区，并限制其在晋江范围内承接新项目，通过畅通市场退出机制，实现物业行业健康可持续发展。

以规范化履职保障“当家作主”

今年9月30日，晋江青阳街道莲屿社区天骏壹品小区在全省率先实行以资金透明、权责清晰为核心的信托制物业服务模式，设立物业费等共有资金监管账户，确保物业费收支全程接受业主监督，充分保障业主的知情权、参与权与监督权，实现业主“当家作主”。

物业履约不到位、装修押金不退还、公共收益不公开……针对近年来物业合同纠纷诉讼中的常见性问题，今年晋江市住建局会同政法委、法院等部门联合修订完善并面向社会推出物业服务合同范本，细化明确物业服务内容与收费标准，厘清物业服务企业和业主的责任边界，减少因权责不清引发的纠纷。比如，针对连续空置6个月及以上房屋的物业费缴交问题，在合同范本中增加物业费优惠的条款供双方参考选用，既可以降低业主负担，又能够提高空置房屋物业费收缴率；针对公共收益收入分配问题，约定根据实际管理及投入来确定收益分成，杜绝出现物业企业“只拿分成不投入”的现象；推广设立物业服务费“共管账户”模式，由业委会根据服务履约情况按月核拨物业服务费，防范资金被关联公司抽逃的风险。

在晋江积极引导各小区业委会在选聘物业企业时参照执行该物业服务合同范本的促动下，因权责不清引发的物业合同纠纷明显减少，今年小区信访件数量同比下降55%。

一手抓物业服务合同规范，一手抓业委会履职规范。当前，晋江住宅小区业委会组建率已经实现100%，但部分业委会履职不够规范，比如未经业主大会表决就擅自决策、未按规定公示、对物业服务企业低水平服务未及时有效监督等。

为从源头上破解业委会权责不清和履职越位、缺位难题，晋江率先出台业委会履职“两清单”“一机制”（业委会履职清单、业委会履职负面清单和业委会履职评价机制），定期组织业委会履职评价，对履职评价严重不称职的业委会，坚决按程序予以改选、换届，实现“能上能下”，破解业委会履职差、退出难问题。截至目前，晋江共开展2轮次业委会履职评价，已组织改选、换届3个被评价为严重不称职的业委会。

今后，晋江将全覆盖开展业委会履职培训和动态评价，持续规范业委会运行，督促发挥监督作用，为构建共建共治共享的小区治理新格局注入活力动能，打造更多幸福宜居的“美好家园”。（泉州晚报融媒体记者 黄祖祥 通讯员 苏松溪）