200万房子只卖3万行不行？

    案情简介

黄老先生和李老太太夫妇有两个儿子黄一光、黄一明和一个女儿黄晶。长子黄一光英年早逝，其子黄辉宏一直跟着黄老先生两口子生活，老两口对孙子极其宠爱。

老两口居住的房屋是老两口婚内购买的，登记在李老太太名下，一直由老两口和黄辉宏居住，黄辉宏结婚后也一直住在这里，照顾两老。2010年黄老先生因病去世，李老太太担心哪天自己也会离开，就想把房子赠给黄辉宏。

于是，李老太太便以3万元的价格将该套房屋卖给了黄辉宏，并办理了过户登记。

2014年，李老太太因病去世，在分割遗产时，黄一明和黄晶提出要分割老两口的房屋，这才发现房屋现登记在黄辉宏名下。黄辉宏说房屋是自己的个人财产，不再属于遗产的范围。

黄一明和黄晶对此不认可，房子是夫妻共同财产，李老太太怎么能独自决定赠与黄辉宏？李老太太单独赠与的行为无效。黄辉宏认为这就是自己的财产，就算单独赠与行为无效，现在房本也是自己的名字，自己也已经善意取得了该房屋。

双方僵持不下，最终黄一明和黄晶一纸诉状将黄辉宏告上了法庭。

　　律师解读 越权卖房协议无效

北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，争议房屋是黄老先生夫妇在婚姻存续期间购买的，属于夫妻共同财产，没有明确地约定，二人各占一半的份额。

黄老先生过世后，虽未进行分家析产分割，但属于黄老先生的份额应有李老太太及三个子女共同共有。根据《物权法》的相关规定，处理共同共有的财产，应经过全体共有人的同意。

虽然李老太太名义上是赠给黄辉宏的，但该房屋在房管局档案中记录的是买卖，所以该房屋物权的变动是基于一个房屋买卖的行为。李老太太未经其他共同共有人的同意，自行出卖房屋的行为应被认定为无效。

　　明知所有权 不属善意取得

李松律师并不认可黄辉宏已善意取得该房屋，根据法律的规定，构成善意取得要同时具备三个条件：一是买方购买时是善意的，也就是说对产权情况不知情；二是支付了合理的对价；三是转让的不动产已经依法进行了登记。

就本案来看，黄辉宏在购买房屋时，明知该房屋是共有的，而非李老太太个人的财产，不符合善意的要件。

此外，该房屋的市场价值为200余万元，祖孙二人交易时只是象征性地支付了3万元，显然不是合理的对价。

由此可见，黄辉宏说自己善意取得该房屋所有权显然于法不合，根本站不住脚。

就本案如何处理，李松律师认为，李老太太将房屋赠与黄辉宏属于李老太太真实的意思表示，因此涉案房屋中属于李老太太的份额赠与黄辉宏应认定为有效。

其他份额应有黄一光、黄一明和黄晶来继承，原则上是等额分配。由于黄一光已经去世，黄辉宏作为其继承人代位继承属于黄一光的份额。现该房屋登记在黄辉宏名下，黄辉宏也居住多年，且黄辉宏占该房屋多半的份额，为了方便分割，可由黄辉宏取得该房屋的所有权，就黄一明和黄晶应享有的份额予以折价补偿。

文/记者汪红

·李松律师·

北京市东元律师事务所合伙人律师、市律协房地产法律委员会委员。李松于2008年创立李松房地产律师团队，系国内较早建立的、专注于房地产领域的精英律师团队。

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