民宿是满足游客需求、提升旅游体验的重要载体，发展民宿产业是促进文化和旅游消费的重要途径。近年来，在旅游市场热度不减和政策的加持下，越来越多的房屋加入民宿行业赛道，城区特色民宿从无到有、越开越多，成为游客了解福州文化、拥抱美好生活的一扇窗。不过，福州民宿赛道也面临“旺季房不够，平时不满房”等痛点，如何做好城区民宿文章，变流量为留量，助力旅游产业高质量发展？连日来，记者实地探访城区民宿较为集聚的烟台山，寻找答案。
位于烟台山的蝶园老洋房酒店。记者 王玉萍 摄
现象：
景区老建筑 变身特色民宿
走进仓前路天安里2号的福州烟山方舟行馆，后现代维多利亚装修风格融入众多烟台山文化元素，让人眼前一亮。漫步其中，与烟台山相关的图文、书法作品、书籍等随处可见。
这是福建省旅游协会及仓山区首批授牌的民宿，也是烟台山历史建筑活化利用的经典案例。“这栋楼高19.5米，前身是创建于1915年的播捷会馆，是我国近代新式旅馆的代表，也是烟台山100多栋近现代历史建筑中最高的一栋。”烟山方舟行馆创办人游达夫告诉记者，2020年接触这栋建筑时，便被它的气质深深吸引。经过精心设计、装修，以及15个月的试营业后，烟山方舟行馆于去年3月正式开业。“烟山方舟植根烟台山文化，定位是以现代方式运营的烟台山文化主题民宿，努力打造沉浸式驻享体验。”
转到古树参天的槐荫里，三栋满载故事且风格迥异的老洋房——槐荫里1号、2号和4号，已经变身极具特色的蝶园老洋房酒店。
轻摇槐荫里2号门前的铜铃，一个精致美学空间迎面而来：洋房原主人后代的“欢迎信”、主理人原创的“我家”系列风景海报、经典红黑撞色的螺旋楼梯、带有浓郁民国风与蝶园美学色彩的室内装修和家具，让人眼前一亮。
主理人兼设计师李辉告诉记者，槐荫里1号为中西融合式木构建筑，2号为西式洋房，原是鹤林英华中学教导处主任王穆和先生的私宅，4号则为英式建筑，典型的维多利亚时期风格三层砖木结构。
此外，仓观顶巷8号的院落式传统民居，民国时期曾为仓山区第五警察署驻地。如今，这里的部分区域已被打造成栖隐烟山民宿，也吸引了不少游客居住。
痛点：
旺季房不够 平时不满房
记者注意到，已经开业的景区民宿特色分明。蝶园作为烟台山首个人文精品民宿，主理人为之倾注了大量心血，空间里不乏中国红海棠花玻璃、紫铜锻造的锤纹浴缸、由整张巴西进口带毛牛皮与斐济百年棕榈木制成的纳瓦霍人扶手椅等特色物品。
“我们3个楼层的布局各有特色，一层以烟台山闻名遐迩的‘古厝+银杏叶’为基础氛围，二层呈现精致且精彩的烟台山旅居情境，三层通过营造人鸟角色互换的氛围，引发朋友们对旅居价值的重新思考。”游达夫介绍，烟山方舟行馆还精心雕琢了注视烟山、呼吸烟山、探索烟山等八大高光体验维度，通过“艺文走廊”主题书画、“方舟时光”专属空间香氛、“依窗悦读”及东梯探索分享等，让居停友人在榕乐享旅居之美。
特色鲜明的景区民宿深受游客欢迎。据介绍，烟山方舟行馆自开业以来，入住率为60%~70%，其中2/3的客人来自外省，特别受江苏、浙江、上海客人的青睐。栖隐烟山民宿联合创办人周静称：“今年4月开业以来，入住率达到60%以上。”
不过，在业内人士看来，当前景区民宿要实现可持续发展，并不容易。根据民宿管理指导意见，单栋房屋客房数不超过14间，建筑面积不超过800平方米，而民宿普遍的回报周期要6.2年以上，“旺季房不够，平时不满房”是痛点之一。部分经营者甚至把这个痛点列为民宿的死穴，要么埋怨休假制度不合理，要么埋怨天气不好导致入住率低。
破局：
合力打造旅游目的地城市
面对困境，民宿经营者们正在积极破题。
栖隐烟山做足服务文章，民宿里的仿古装饰、定制浴袍和蚕丝被、为客人准备的茉莉花茶和茶点等，给入住的人带来舒心的体验。
开业以来，李辉更是打开思路，通过输出蝶园设计红利，发展品牌城市巡展、品牌沙龙、婚礼排队、婚纱秀场等复合业态，为民宿注入活力。
“从可持续的角度看，民宿是有门槛的，对市场有清醒的认知、专业测算投入产出、良性的顶层设计、适度规模，以及加分的运营团队，都是关键。”李辉认为，福州旅游资源丰富，城市文旅红利释放得快，景区民宿还可以再爆发一下。
陈文龙也十分看好福州景区民宿前景。他是烟台山一家韩国料理店的负责人，在亭下路附近投资了文川一舍民宿。“主打民国风，正在装修，计划7月底开业。”陈文龙透露。
除了是烟山方舟行馆创办人，游达夫还是福建师范大学教授、全国旅游民宿等级评定与复核专家。在他看来，福州民宿发展虽然起步晚但是起点不低，具有后发优势。
“从2021年到现在，福州市备案的民宿发展到约100家，可以说，民宿经营者们花了时间、精力和心血，做出了一些能代表所在地气质的产品和作品。”游达夫说，推动福州民宿行业健康良性发展，关键是多方合力将福州打造成为旅游目的地城市，做到客流的峰谷平滑。“这需要一个过程，比如政府加强引导、从业人员不断成长、加强东道主意识等。”
不过他也提到，民宿属于玩法经济，是内容经济的升级版，不同玩家玩法不一样，“只有抱着好玩的心态，才能做出好玩的时空。”（记者 王玉萍）