城镇老旧小区改造普遍面临“人”“地”“钱”难题

找共识 扩空间 筹资金

关系千家万户、涉及多个部门，城镇老旧小区改造是一项复杂细致、千头万绪的系统工程。试点中，各地面临的突出难题基本都指向“人”“地”“钱”三个方面。

人的共识怎么形成？改不改、改什么、怎么改，诉求多样、众口难调，动员居民共同参与是一难。

地从哪里来？老旧小区大多位于城市中心，普遍存在土地资源不足、用地协调难的情况，拓展改造空间是二难。

钱从哪里出？政府资金重点支持基础类改造内容，但除了基础类，还有完善类、提升类改造，光靠政府资金不可持续，还需居民出一点，更要鼓励社会资本参与，调动居民和社会的积极性是三难。

近年来，为破解“三难”，不少地方积极探索因地制宜的好方法，破除体制机制障碍、提升基层治理能力、优化营商环境，形成了一些可复制可推广的新经验，为全国城镇老旧小区改造提供了示范。

宜昌：

共建共治共享，变“要我改”为“我要改”

“以前垃圾随意堆、灰尘到处飞，还有居民种地养鸡；现在是柏油路、香樟树，新电梯、新车位，环境大变样，空气都更新鲜了。”说起小区环境的改观，湖北宜昌西陵区嘉明花园居民苏会林满脸幸福。

“改造前一些居民的热情不高。”嘉明花园党支部书记王小萍说，为了让大家达成共识，她曾多次上门做工作，每次都因为意见难统一、利益难协调搁浅了。

“只有‘当面锣、对面鼓’才能解决问题。”在王小萍的组织下，一场小区所有家庭代表都到场的会议召开了。

会上，王小萍拿出一份初步改造方案：拆除私搭乱建的菜地、鱼池、杂物间，腾出空间建停车位和公共车道；每个家庭出资1000元，用于支持改造、预缴停车费和物业费；电梯加装由各楼栋自主协商……

“这是我的菜园，不能拆。”“我家没车，建车位对我有啥好处？”“凭什么引进你们推荐的物业？”会上，大家争论热烈。王小萍却很高兴：“问题都敞开说，意见摆到桌面上，事情反而好办了！”

改不改？大多数居民没异议。“党员做表率，居民代表做动员。”当天会上就筹集到20多万元改造资金。

改什么？共识需要慢慢“磨”出来。王小萍向208位业主发放了调查问卷，随后汇拢大家的反馈意见，设法补充到改造方案中。没多久，嘉明花园改造工程就破土动工了。

共建共治共享的组织实施机制，让居民尝到了甜头。“现在遇到问题，大家都想开个会讨论，居民还自发成立了协商小组，真正从‘要我改’变成了‘我要改’。”王小萍说，在多部门支持下，嘉明花园组建了业主委员会，让居民议事机制能长久发挥作用。

“老旧小区改造既是工程改造，也是治理创新，既能让小区面貌焕然一新，也能切实提升基层治理能力。”宜昌市住房和城乡建设局局长张毅说。

改造之初就让居民参与进来，改造之中把治理机制固定下来，这成为宜昌市老旧小区改造破解“发动居民共建难”的法宝。目前，宜昌全市已构建起“小区党支部+业主委员会+物业公司+X个群众自治组织”的“3+X”治理体系，形成了一批居民共建共治的社区自治组织。

苏州：

盘活存量，破解“缺地难”“用地难”

2020年6月初的一天，记者在正午时分来到江苏苏州吴江区鲈乡三村小区。居民休闲回廊上，一群老年人正顶着火辣的太阳挤在一起打牌下棋。“几千人的小区，就这么一丁点地方能让我们休闲娱乐，稍微离开一会，回来就没座了。”居民张建华说。“路面大部分都损坏了”“小区连路灯都没有，晚上回来摸黑走”……小区居民的改造意愿很强烈。

2020年11月，记者再次来到这里，只见坑坑洼洼的水泥路变成了宽阔的柏油路，两旁装上了精致美观的路灯，停车位也增加了一倍，小区一下子宽敞了。

鲈乡片区位于吴江区中心地带，四面都难以拓展，改造的空间从哪儿来？

向内“挤”空间。“没有增量，就盘活存量。”吴江区松陵街道建设管理办公室主任陆士春说，小区绿地面积其实不小，只是以前缺乏维护，绿地变成杂草。改造中，将绿地重新规划利用，绿化带更美了，多余空间还能建停车位。

向外“腾”空间。为给居民更多改造用地，位于小区内的社区办公点迁了新址。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所。

破解“缺地难”，还要破解“用地难”。

国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区。跟大多数老旧小区比，国泰社区闲置土地空间相对充裕，可是却面临“用地难”。“用地要审批，规划要调整，涉及好多部门，不是社区靠一己之力就能完成的。”国泰社区党委书记沈伟说。

借着新一轮改造试点的东风，长期存在的难题迎刃而解——

先建工作机制。苏州市成立了城镇老旧小区改造提升领导小组，由市领导牵头，统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造。

再定统筹方案。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组，环环相扣，打通项目审批绿色通道，实现联审联批。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说。

“用地审批和规划很快下来了，马上就要动工啦。”站在小区的空地上，沈伟兴奋地说，“这边要修一条步道，那块要建一个老年活动中心，新建健身场地有3200平方米……”

广州：

引导居民出资、吸引企业投资

“听说要引入物业服务，居民们都说好，可一到交物业费，肯掏钱的却不多。”广东广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林告诉记者，这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难。

改造后的小区，要通过引入物业等，建立长效维护管理机制，这需要居民合理出资，更需社会力量参与。421大院引入物业之初，两方的积极性都不太高。

居民这头，对物业的收费标准、服务质量有疑问。“总觉得物业公司只是冲着赚钱来的。”徐立林说，居民从没享受过物业服务，也没有付费意识。

企业那头，物业公司也挺委屈。“每个月固定支出4万多元，收上来的物业费却不足1万元，怎么办？”421大院物业管理公司经理黄春南一度急得睡不好觉。

眼看物业管理难以为继，矛盾还得从两头解。

一方面，想办法提升物业公司经营回报。小区的闲置空间开发可以做文章。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后，交给物业公司来经营。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说。固定车位每月500元，临时停车24小时10元，物业通过收取一定停车费贴补了亏空。

另一方面，循序渐进引导居民转变观念。改造后，家门口就有了篮球场和健身设施，文体活动的丰富让小区居民乐开了花。“增设的活动设施都由物业公司运营，居民体验到实实在在的服务后，对物业公司越来越信任。”徐立林说。

“现在物业费收缴率已提高到七成，有些居民还自发给其他居民做工作。”黄春南说，目前物业经营已基本实现收支平衡，前期投入也有望尽快回本。

有了良好服务产品的供给，居民的需求慢慢释放出来。“根据调查，居民还有餐饮、养老等多种多样的需求，我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务，并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说。(记者 赵展慧 王伟健 吴 君 洪秋婷)